在过去的2022年，华南区域商业迎来一系列重大利好，引发了行业和市场的广泛关注。

先是4月20日大悦城控股商业与黄埔文化集团签订轻资产管理输出协议，将在黄埔区科学城落地全新产品

「大悦汇」，标志着大悦城正式进驻广州。                                                                                       

而后，太古地产与深圳福田区签署战略合作协议，北京华联（SKP所属集团）与广州市政府签署战略框架协议，           

太古地产加码广州、将在聚龙湾打造高端滨水商业地标，华润万象生活将首进广州、在白鹅潭打造高端商业综合体……

可以说，华南商业的跃迁，已近在眼前。

而对于拉开这一系列利好消息序幕的大悦城来说，广州黄埔大悦汇的意义十分重大：

大悦城控股商业首进广州的第一个作品；

大悦城控股商业在华南的首个轻资产项目；

全新产品线「大悦汇」的首次落地；

大悦城控股商业华南大区首秀（将于今年率先亮相）……

接下来，我们将对这座备受关注的大悦汇进行一次全面梳理，希望能给到关注大悦城以及华南市场的诸位以参考。

看点1：全新产品线「大悦汇」

相较于以18-35岁城市新生代及青年为核心客群、打造城市级时尚潮流中心的大悦城，全新产品大悦汇的显著差

异主要体现在客群结构和定位两大维度：                                                                                                 

从客群结构来看，大悦汇主要面向项目周边25-45岁城市新中产及家庭客群，他们的显著特征是注重生活品质，

既悦己享受，也重视与家人、朋友的情感连接；                                                                                       

从定位来看，大悦汇以「生活文化」为品牌本质，以区域客群的高频美好生活需求为经营导向，旨在提供生活化、

情感性的服务体验。                                                                                                                                 

延续以上两大维度的特征，大悦汇在空间场景上更注重休憩和社交氛围的营造，在品牌组合上因地制宜、更具灵

活性，旨在为周边客群提供丰富的生活体验。                                                                                           

简言之，「一城一色」的大悦城在引领城市的时尚潮流走向，而大悦汇则旨在提升所在区域/社区的生活幸福感。

看点2：「事业高地」与

「生活洼地」反差下的黄埔科学城

近两年我因工作关系多次造访广州黄埔科学城，总体感受是：这里适合搞事业，但不适合生活。

在以烟火气著称的广州，黄埔科学城略显格格不入。

从各项数据来看，黄埔区以及其发展重心科学城无疑是「事业高地」：

-2022年广州黄埔区实现GDP4313.76亿元，仅次于天河区，且已形成5大千亿级和3大五百亿级产业集群；                                         

-截至目前，黄埔区已集聚中小企业超4万家，高新技术企业超2,500家，国家级专精特新「小巨人」企业61家，国家级「单项冠军」18家；

-黄埔区正着力打造以大湾区国创中心等为引领的「2+3+N」战略科技创新平台集群，集聚各类科研机构超1,000家，                               

新型研发机构集聚度和创新能力处在全国前列。                                                                                                                             

*黄埔科学城｜图据网络

但从生活体验来看，黄埔科学城却是仅能满足基本需求的「生活洼地」：区域内商业以写字楼底商为主，充斥着

各色奶茶店、小型快餐店；现有为数不多的购物中心亦是目的性消费居多。                                                  

在黄埔科学城工作的朋友对我说，时常感觉这是一座「白领工厂」，虽然这里日夜灯火通明，但并不是「万家灯

火」的生活气息，也没有可以「喘息」片刻的地方，是一个不想多待片刻的「工作场所」。                            

有着相似感受的还有周边的住户，一位朋友告诉我住在黄埔最头疼的是没有地方吃饭、逛街，开车去天河又是各

种停车难、排队久。                                                                                                                             

*据相关数据，黄埔科学城周边有54个住宅小区，其中12个配有别墅户型。

对大悦汇来说，「事业高地」与「生活洼地」反差下的黄埔科学城，是其阐述「生活文化」品牌本质的上佳选择，

甚至可以说是量身定制之选。                                                                                                                    

而且，黄埔科学城兼具商务客群和家庭客群的特征，不仅可为项目提供稳定、多元的客流，也将打磨大悦汇为不

同类型客群提供「触手可及的美好生活」的能力，是这一产品线走向更大市场的理想「实验基地」。                

看点3：看点颇多的空间改造

广州黄埔大悦汇操盘团队面对的是一个商业面积6万方、地铁21号线「神舟路」上盖、地下2层地上4层半的项目，

从区位和空间来看优势显著                                                                                                                        

区位：连接天河核心区与黄埔科学城腹地，可通过地铁21号线以及横贯黄埔科学城的科学大道-开泰大道等便捷的

地面交通辐射区域，可便捷吸纳全域客流（项目周边常驻人口约25万）                                                                        

空间：拥有总面积近5,000m²公共空间，包括1个站前广场、1个天台花园以及可串联整个园区的3大下沉广场，

立体空间可营造极佳的游逛探索体验。                                                                                 

然而由于种种原因，项目原有的优势并未得到充分发挥，比如建筑外立面沿主干道科学大道展开，原本可借由极

佳的展示面和可见度打造区域地标，但却维持在与周边写字楼相似的风格；                                                   

以及，公共空间原本可开发为周边客群进入项目的重要节点，和引导顾客游逛动线的重要场景，然而却由于缺乏

管理而基本处于荒置状态。                                                                                                                    

*项目改造前实景图

针对上述情况，操盘团队对整体空间进行了针对性的「扬长改造」，大致分五个层面。

1）改造外立面凸显地标属性

以干净利落、可见度极佳的玻璃幕墙替代原有大面积封闭的外立面，并引入了黄埔区首个裸眼3D大屏

（亦是大悦城体系内首个亮相），与周边写字楼形成显著差异，强化商业氛围；                                      

2）焕新屋顶公园展示属地文化

除了对屋顶公园的整体改造（包括原有的转角处、阶梯空间），以绿植景观优化场景、提升休闲氛围外，还结合两大

主力店广州酒家和覔书店的文化气质，打造岭南文化立体彩绘墙，与裸眼3D大屏形成视觉呼应；                      

*上图为广州酒家效果图，下图为覔书店效果图

3）更新室内空间呈现强主题品位空间

对地上三层分别以水、金、光元素为主题进行整体打造，且每层楼均配有艺术装饰，契合周边客群对空间的「品位」追求；

*上图为L1层意向图，下图为L2层意向图｜仅供参考

4）营造三大下沉广场强化生活气息

针对三大下沉广场嵌入地下、贯穿园区的「隐藏彩蛋」特性及高可达性（其中两大广场连通地铁站人流量最大的地铁口），

分别以「逐光」、「听潮」、「迎风」为主题，配合大型艺术装置以及绿植景观，营造触手可及的生活气息和舒适休 

憩及社交氛围；                                                                                                                                           

5）升级地下通道提升游逛体验

面积2万方的B1-B2层地下通道与下沉广场相连，是项目「隐藏彩蛋」空间的主体，在对其升级中，操盘团队延续   

下沉广场的休憩氛围，将其打造为自然生态元主题街区，以采光天井、绿植以及星光灯点缀其间，提升了游逛体验。

*效果图仅供参考

「扬长改造」后，「三大下沉广场+2万方地下通道」将如同毛细血管般贯穿整个园区，叠加地上4层半的低      

压迫感层高，以及站前广场+裸眼3D巨幕+屋顶公园的纵向空间，将使得项目在空间上呈现强烈的易到达性，

更像是融入园区的公共空间。                                                                                                             

看点4：高属地契合度的品牌组合

空间场景之外，大悦汇「生活文化」品牌本质的另一大集中体现是独特的品牌组合，同时这也是对其「得意生

活社交场」SLOGAN的最好阐述。                                                                                                      

*SLOGAN普通话的含义是「称心满意，达到心里预期而欢畅」；粤语（dak1 ji3 ）的含义是「有趣、特别、令人感兴趣」。

从业态构成及占比来看，项目主要业态为餐饮、娱乐及服务等，其中餐饮占比近半，既有广府菜，也有湘菜、

东北烤肉、杭帮菜、西北菜等，可满足来自天南海北的「新广州人」的味蕾。                                            

回归到对「生活文化」品牌本质的「解题思路」来看，高频刚需的餐饮无疑是聚集人气、营造区域生活气息的第一步。

具体到门店，从已露出的信息来看，除了引入大比例的首店，操盘团队还从周边客群需求出发与品牌方共创、

提升属地契合度：太二酸菜鱼、西塔老太太等连锁餐饮品牌专门为项目定制了包间。                                  

从主力店来看，项目的三大主力店分别为金声金逸电影院（黄埔首店）、覔书店（广州首店）、一年四季·24小时智   

能健身，三大次主力店则是优衣库、广州酒家、星聚会KTV，覆盖了周边客群的餐饮、娱乐、健身、休闲等需求。

在我看来，广州黄埔大悦汇在品牌组合维度最大的特点是高属地契合度，至少体现在两个层面——

首先是对城市性格的理解：广州是一座历史文化底蕴深厚、具有浓郁生活气息的城市，既有快节奏的一面也有慢

生活的一面，「既要奋斗也要好好生活」是广州人的共识；                                                                        

其次是对区域客群特征的了解：作为人才涌入的核心区域之一，近年来黄埔区吸纳了数量可观的高学历、高净值

的「新广州人」，他们既希望融入本地生活、体验广府文化和美食，也希望能够享受到一线城市的便利和多样性

生活方式。                                                                                                                                          

比如，项目引入的金声金逸电影院是广州老牌戏院金声电影院与金逸影城的共创之作，为广州「首个独具现代西

关色彩的电影院」，集电影、艺术、展览与一体，可开展一系列融合传统经典与现代潮流的活动。                   

相较而言，覔书店、星聚会KTV、一年四季·24小时智能健身则是可满足「新广州人」生活方式的「新势力」。

*覔书店剧场效果图｜效果图仅供参考

看点5：深耕会员的深度运营思路

在运营层面，除了常规的会员体系外，广州黄埔大悦汇还根据周边高新园区、企业及商务人群集聚的特点，开创

了企业会员运营体系「企悦CLUB」，包含TO C端的企业员工权益，以及TO B端的企业定制服务。                 

*「企悦CLUB」是一站式全场景企业员工福利平台，通过整合以大悦汇为核心的全链路多渠道资源，构筑企业员工福利服务全

场景，覆盖员工工作/生活个性化需求，助力企业提高员工幸福感和归属感。

TO C端的企业员工权益在常规会员体系折扣权益基础上推出企业会员日（权益加磅）、企业会员年度盛典（线下活 

动）以及企业专属勋章等全新形式。                                                                                                         

TO B端的企业定制服务指结合场内消费场景及品牌门店，业主黄埔文化集团，中粮集团产业链以及园区内的企业

资源，为企业提供定制服务，形成定制化方案——

比如，可满足企业团建/集采的美食（早午晚餐、商户宴请、商户洽谈等）、购物集采（企业员工礼品、商务礼品、工服定

制等）、娱乐团建（欢唱、活动、出行、健身等）、企业下午茶（茶饮烘培）、场地出行（企业会议/活动等）等需求。  

甚至，广州黄埔大悦汇还专门为企业会员配置了公关经理，可根据需求进行产品组合，形成定制化方案。          

可以说，企业会员运营模式不仅是项目会员体系的亮点，可有效激活周边企业客群的消费活力，也是大悦城体系 

内的首次尝试，是对大悦城服务体系的升级和丰富，体现了新产品线的创新性。                                             

通过「企悦CLUB」，广州黄埔大悦汇也在帮助不同企业建立连接，成为企业间的交流平台，不仅体现了项目深度

运营的能力，也有助于营造联系更加密切的黄埔科学城「大社区」，进而推动建立具有人情味的「公共生活」。  

*在「春日唤醒计划」活动中，广州黄埔大悦汇成功实现了极飞科技、梅赛德斯奔驰与云升科学园的联动

看点6：注重属地文化的推广思路

推广维度，广州黄埔大悦汇将在导入大悦城控股的集团资源、开展城市级青年潮流活动基础上，通过自主举办以

及联动场内商户、园区企业等形式举办强属地文化特征的圈层活动，而业主黄埔文化集团的属地文化资源也将成

为重要加持。                                                                                                                                      

自主举办：广州黄埔大悦汇将推出原创活动品牌「汇有好市」市集，结合不同的节点持续运营、更新市集主题，

为周边白领及居民提供丰富的场景和消费体验；                                                         

联动：结合场内商户及自有资源开展丰富的生活方式活动，如联动金声金逸电影院举办天台观影会/主题电影展/

 脱口秀/舞台剧等，联动一年四季健身房举办户外瑜伽，联动太二酸菜鱼、霸王茶姬、BENCH COFFEE等品牌落

地限时快闪活动等；                                                                                                                             

业主加持：落地汉服文化节、非遗市集、电影展、灯光秀、草坪音乐会等大型属地文化活动，进一步提升项目声

 量及影响力。                                                                                                                                       

据了解，项目将在运营期内保持每周举办活动的频率，以兼具密度和质量的推广活动丰富黄埔科学城片区白领及居民的生活。

可以初步断定，这一推广思路不仅能够帮助项目周边的「新广州人」建立属地文化认同感，还将成为项目的高识别度标签，   

后期极有可能赢得更广泛客群的关注和到访。

2022年，大悦城控股推出「大悦汇」产品线，引发了行业的广泛关注。

从即将亮相的大悦汇首个项目「广州黄埔大悦汇」来看，这一产品线一方面承袭了大悦城长期以来的精品思路深入生活本身，

将品质生活方式带给更大范围的客群；                                                                                                                      

另一方面也延续了其创新基因（比如广州黄埔大悦汇在系统内首个亮相的裸眼3D大屏、首个企业会员体系），极有可能将反向赋能其  

他产品线，推动整体更新迭代。                                                                                                                                

在华南以及整个大湾区迎来空前发展机遇的当下，在国内最具生活气息的广州，在有「生活洼地」之称的黄埔科学城，这样   

一座以营造「美好生活场景」为目标的全新产品线首个项目「广州黄埔大悦汇」可以说是正当其时。                                  

对于全新产品线「大悦汇」的后续表现，CRR也将持续关注。